美国自助仓储火了几十年,2025年终于遇冷了?
美国自助仓储行业在 2025 年是否遇冷,需要结合行业整体表现、企业分化、需求变化及外部环境综合分析。以下是基于现有信息的关键观察:
一、行业增长动力与结构性分化
核心市场仍具韧性
北美作为全球最大的自助仓储市场,2025 年仍保持增长。QYResearch 报告指出,个人存储领域因家庭增长、物质财富增加及婴儿潮一代规模缩小持续扩张,商业存储则受益于企业降本需求。龙头企业如 Extra Space Storage(EXR)在 2025 年第一季度实现收入同比增长 2.56%,净利润激增 27.16%,同店出租率达 93.4%,显示头部企业通过规模化运营和技术升级维持竞争力。
企业盈利出现分化
行业内部呈现 “冰火两重天”:
头部企业稳健:EXR 通过整合 Life Storage 及第三方管理平台,强化市场份额;Public Storage(PSA)虽净利润同比下降 19.88%,但收入仍增长 2.24%,显示其通过租金调整和成本控制应对压力。
中小型企业承压:U-Haul 作为北美第三大运营商,2025 财年前三季度净利润同比减少 28.62%,反映中小型企业在高利率和市场竞争下的脆弱性。
二、需求端:个人与商业存储的博弈
个人存储需求结构性调整
千禧一代成为主要用户,推动技术升级需求,如虚拟游览、非接触支付等功能普及。但美国个人储蓄率从 2024 年的 3.4% 升至 2025 年 5 月的 4.5%,消费者削减非必要支出,可能抑制部分个人存储需求。此外,智能家居和 NAS 设备(如极空间私有云)的普及,分流了部分小型存储需求。
商业存储受关税政策扰动
特朗普政府关税政策的不确定性促使企业囤积库存,推动保税仓需求激增,洛杉矶港等核心区域租金溢价达 200 美元 / 集装箱位,空置率降至 4.7%(十年最低)。然而,自助仓储的商业客户(如中小零售商)可能因成本压力减少租赁,导致部分区域供过于求。
三、供给端:空置率与租金的区域差异
整体空置率未现系统性风险
美国仓库整体空置率在 2025 年第二季度达 7.1%(11 年新高),但这一数据主要反映工业仓储,自助仓储空置率因区域而异。例如,美西核心区域(如洛杉矶)因跨境电商和保税仓需求旺盛,租金突破 18 美元 / 平方英尺 / 年,空置率降至 1.2%;而中西部部分城市因供应过剩,空置率可能超过 10%。
租金分化加剧
高端仓储设施(如配备温控、智能安防)租金持续上涨,而老旧设施面临降价压力。例如,Public Storage 在一线城市的租金涨幅达 5%-8%,但二线城市部分门店租金同比下降 3%。
四、政策与技术:行业重塑的双刃剑
关税与贸易政策的间接影响
美国对中国商品加征关税及 “小额豁免” 政策的反复,促使企业转向海外仓和保税仓,间接推高商业仓储需求,但对自助仓储的直接影响有限。不过,若关税长期化,可能导致消费降级,进一步抑制个人存储需求。
技术升级与成本压力
智能锁、面部识别等技术成为行业标配,头部企业通过数字化提升运营效率,但中小运营商面临设备更新成本压力。例如,中国安东自助仓储通过智能系统将管理成本降低 20%,而美国部分小型运营商因资金不足被迫退出市场。
五、结论:行业进入盘整期,而非全面遇冷
2025 年美国自助仓储行业并未全面 “遇冷”,而是呈现结构性调整特征:
增长逻辑切换:从粗放扩张转向精细化运营,技术升级和增值服务(如包装、配送)成为新增长点。
区域分化显著:核心城市因人口流入和商业需求保持热度,而部分郊区或供应过剩区域面临调整。
企业洗牌加速:头部企业通过并购和技术壁垒巩固地位,中小型运营商在成本压力下逐步退出。
未来需关注两大变量:一是美国经济是否陷入衰退,二是关税政策的长期影响。若 2025 年下半年经济软着陆,行业有望在 2026 年恢复温和增长;反之,若衰退加剧,空置率可能进一步攀升,推动行业整合加速。