仓储物流行业释义、发展状况、咨询、业务风口及基本市场

伴随着房地产资产证券化市场的持续放开，近期《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》明确仓储物流作为重要关注的行业之一

一、仓储物流究竟是什么？

现代物流除了提供存放货物，中转货物、分发货物的空间，还会包含货物的储存、装卸、包装、流通加工等，同时货物从供应地到接收地的流通、运输、配送和信息管理都是其中的必要配套服务。

双重需求驱动助力物流地产蓬勃发展

随着电子商务占据越来越大的零售市场份额，实体店铺作为购物场所的功能将逐渐弱化，场景体验的重要性愈发凸显。电子商务销售额每增加10亿美元，实际上就需要增加11.6万平方的新仓库空间。疫情将加速零售全渠道的发展，将带动物流地产进一步的发展。 除去电商、零售、第三方物流与高标制造业等传统类型行业对物流仓储的需求外，这次疫情还将加速那些即已存在的“新兴”需求实现进一步的发展。

01.生鲜电商脱颖而出

新冠肺炎疫情发生前，在2014至2019年间，中国生鲜电商市场规模以超过60%的年均复合增长率迅速增长至3500亿元；自疫情发生后，线上购买生鲜的需求大幅增加，这在很大程度上为生鲜电商的中长期发展创造了新机遇。会有越来越多的消费者养成线上购买生鲜食品的习惯，同时，消费者对生鲜电商运输和配送的时效性要求将日渐提高。这将加速冷链物流网络在全国范围内的开发建设以及“后面一公里”配送模式的发展，也将转化为推动高标仓的租赁需求。

02.医药及医疗器械物流迅猛发展

医药冷链作为物流业的一个分支，特指冷藏药品实体从生产者到使用者之间的一项系统工程，包括其生产、运输、储存、使用等一系列环节。医药冷链物流相较于普通物流运输有四个特殊性：安全性、需求突发性、高成本、专业性。据中商产业研究院数据显示，2020年中国的冷链运输的药品市场规模可达到1200亿元。近期新型肺炎导致对疫苗、注射剂等冷链相关医药需求增强，客观上进一步促进了医药冷链产业的发展完善，其市场规模增速有望高于预期。

高标仓储供不应求带动物流地产投资浪潮

全球范围内的物流仓储仍以传统仓库为主，尤其是国内的高标物流地产仅占总存量规模的5%。在新增仓储用地供应紧俏和存量改造难的双重压力下，高标仓储市场的供需缺口将进一步扩大。根据戴梁德行测算，到2020年，我国高标仓储的需求将达到1.4亿-2.1亿平方米，而供给量或只有5600-6600万平方米，在相当长一段时间内，国内高标仓市场将维持供不应求的态势。